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共享城市红利 2019年万亿郑州只看五个区

来源:E网赢  日期:2019/3/13 12:23:06   浏览次数:    我要收藏

共享城市红利 2019年万亿郑州只看五个区

                            来源:中指研究院

郑州发展实现历史性跨越,城市建设迎来新的起点,城市版图不断扩张,宅地成交规模屡创新高,品牌房企争相布局,共享城市红利。

一、城市价值凸显,迎发展机遇期

厚积薄发,城市能级实现跃升。2018年郑州市经济总量首破万亿大关,成功晋级“万亿俱乐部”,全国排名第16位,经济增速8.1%,居万亿以上城市第2位,明显高于全国平均增速。截至2018年底全市常住人口首次突破千万,人口规模实现快速上涨,人才引进精简扩容,城市科技创新能力大幅提升。

图:近几年郑州经济和人口发展状况

紧抓时代机遇,城市吸附力迅速增强。2016年底郑州确立为国家中心城市,2018年发布国家中心城市建设纲要,将按照“东扩、西拓、南延、北联、中优”的发展思路,持续优化城市空间布局,实施组团式发展,区分产业差异,明确发展定位,逐步形成“双城引领、三绿融合、三轴交汇、多级联动”的空间形态。2018年河南获批国家自由贸易区,郑州出台详细自贸区规划,将按照“一轴串三环,双核带四心,三区共发展”的思路,逐步形成“七区共发展,八心集优势”的空间格局,依托郑东新区、经开区和金水区功能特色,打造现代金融中心、制造业核心和对外开放窗口,逐步强化城市内部产业支撑。

图:郑州建设国家中心城市空间形态

二、城市版图不断扩张,近郊投资机会增多

外围供地规模增加,带来更多投资布局机会。郑州近三年宅地供应规模呈逐步上升趋势,宅地供应由中心城区向近郊扩展,近郊五区逐步成宅地供应主力区域。2016年后,中心城区周边的中牟、新郑、航空港区、荥阳等四区宅地供应放量,带动近郊五区土地供应规模持续走高。2018年近郊五区宅地供应规模近3000万平,超出市内八区供应规模800多万平。中牟、新郑、航空港区、荥阳等四区近三年年均宅地供应规模均在400万平以上,成为郑州宅地供应重点区域。未来,在构建“一主一城三区四组团”的城镇布局结构下,郑州市区版图将进一步向外围扩大,近郊五区宅地或将延续大规模供应,带来更多投资布局机会。

图:2014-2018年郑州宅地供应量变化

受宅地供应规模增加带动影响,近郊五区逐步成郑州宅地成交主力区域。2018年郑州市宅地成交规模创近五年历史新高,成交楼面均价同比上升13%至2424元/平。中心城区外围区域供应增加,带动成交规模持续上升,航空港区、中牟、新郑、荥阳等四区县2018年宅地成交规模均在400万平以上,成郑州宅地成交主力区域。新郑、航空港区成交楼面均价均超2600元/平,向市区宅地楼面均价靠拢。

图:2014-2018年郑州宅地成交规模变化

航空港区、新郑市土地市场竞争激烈,进入门槛值快速攀升。2017年郑州新版总体规划明确城市整体呈现向东、向南发展趋势,航空港区、新郑、中牟成为郑州未来重点发展区域。受城市规划利好影响,航空港区、新郑备受市场青睐,宅地成交均价由2015年的700元/平左右,跃升至2018年的2700元/平,进入门槛值快速攀升。在土地流拍现象频现、土地市场逐步降温背景下,2018年航空港区、新郑两区市宅地总体平均溢价率均高达30%,土地市场竞争相对激烈。

图:2018年郑州各区域宅地供应成交情况

三、中原、管城、新郑更受品牌房企青睐

郑州经济飞速发展,城市板块不断扩张、基础配套不断完善、人口流入规模稳居全国前列,房地产市场被品牌房企普遍看好,全国前十房企已全部进驻郑州,全国销售额TOP30房企中有27家完成布局,本地房企紧抓郑州城镇化发展机遇,在郑州房地产市场仍然占据强势地位。近两年品牌房企布局力度不减,相对于航空港区、中牟县等成交热点区域,品牌房企更青睐中原、管城、新郑等配套相对成熟的区域。

图:近两年品牌房企各区域布局情况

中原区、新郑市、巩义市居TOP30房企拿地面积前三。中原区是郑州的政治中心、文化中心,居住氛围浓厚,素有“郑州西大门”之称,且住宅用地供应相对充足,吸引品牌房企投资拿地;新郑市北邻中心城区,东接航空港区,区域内龙湖镇土拍热度居高不下,房企攻城掠地趋势明显;巩义市依托当地文化旅游资源,联手龙头房企重金打造特色文旅小镇,品牌房企拿地面积挺进前三。

图:近两年全国品牌房企各区域布局情况

本地品牌房企与郑州房地产业同步发展,一起见证了郑州地产从无到有、从小到大、从弱到强的嬗变过程,随着一线房企大举进入,行业竞争更加激烈,本地房企通过优化产品设计,升级服务水平,始终占据郑州房地产市场的半壁江山,近两年本地品牌房企坚持深耕郑州市场,管城、巩义、惠济是本地房企投资布局最多的区域,在进驻房企数量上,管城、荥阳名列前茅。

图:近两年郑州本地品牌房企各区域布局情况

结语:


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